Продажа квартиры в Феодосии
Каталог статей
Главная » Статьи » Полезные статьи о недвижимости |
Выбор земельного участка — стратегически важный момент при
создании логистических комплексов Определить целесообразность строительства логистической
недвижимости на конкретном участке, оптимальные параметры будущего комплекса и
спрогнозировать финансовую отдачу от инвестпроекта помогает
логистическая экспертиза земли. Специалисты собирают все возможные сведения: от геологических и
экологических характеристик до конфигурации окрестных дорог, схемы городских
инженерных сетей и линий связи, пролегающих по участку, вышек
мобильной связи, объектов, соседствующих с участком, перспектив
развития данной местности и прочая, прочая. При этом даже мельчайшая деталь
может сыграть решающую роль в судьбе будущего проекта. Так, например, проблемный с точки зрения геологии участок (нестабильность почвы, негативное влияние грунтовых вод, присутствие токсичных веществ) или же отсутствие транспортных путей могут существенно повлиять на себестоимость строительства и, в конечном итоге, на финансовый результат проекта. Всегда необходимо анализировать все особенности
земельных участков, а также коэффициент их отклонения от нормы
и возможные затраты (финансовые, временные) на устранение таких отклонений.
Такие особенности земельного участка, как наличие больших перепадов высотных отметок, присутствие различных коммуникаций, «красных линий», отсутствие подъездных путей и пр., существенно ограничивают возможности застройки. Кроме того, на участке могут располагаться здания, не подлежащие сносу, а также железнодорожные пути, пересекающие территорию. Все эти особенности участка сказываются на его логистическом потенциале. Большинство ограничений впоследствии преодолеваются, но это
может существенно увеличить затраты на строительство объекта
складской недвижимости. Важна перспективность того или иного направления в контексте геополитического развития страны. Принимая во внимание дефицит помещений под строительство складских комплексов в 30-километровой зоне вокруг Киева в южном и западном направлениях, а также планы Киевской городской администрации по постепенному выносу промышленных объектов за черту города, можно спрогнозировать развитие складских секторов на левом берегу по направлению к Харькову и Чернигову. Компания Киевградъ-Инфо, проводя экспертизу земельных
участков, делает финансовый анализ, что входит в анализ наилучшего и
наиболее эффективного использования земельных
участков.
Насколько точно экспертиза позволяет выявить «логистический» потенциал участка? Какие характеристики будущего складского комплекса она дает возможность определить? В компании Build & Live Development считают, что профессионально проведенная логистическая экспертиза земельного участка дает возможность достаточно точно оценить его потенциал, при этом специалистам, проводящим такую работу, стоит помнить, что каждый конкретный земельный участок требует индивидуального подхода. Основные характеристики будущего складского
комплекса, которые позволяет определить экспертиза, — это показатели
товаропотока, емкость будущего складского комплекса и его пропускная
способность. Также Build & Live Development рекомендует сопоставить
выявленный потенциал участка с планируемым грузопотоком и определить, насколько
характеристики будущего склада отвечают требованиям к обработке планируемого
грузопотока. На основании полученных данных эксперт выбирает наиболее
соответствующий поставленным задачам вариант застройки
склада.
Игорь Цаленчук: Однако в комплексе с остальными данными — маркетинговыми, строительными и пр. — можно достаточно точно (то есть с незначительной амплитудой колебания от реального дохода, который инвестор получит в будущем) спрогнозировать финансовые поступления, кои следует ожидать от работы будущего объекта логистической недвижимости. Сопоставив доходы и расходы, инвестор может оценить степень коммерческой
привлекательности всего проекта.
Большинство подобных препятствий на пути реализации проекта можно преодолеть. Но при этом следует заложить необходимые средства в фонд проекта. Например, для посадки здания складского комплекса необходим вынос существующих сетей инженерных коммуникаций за габариты «пятна» застройки. Данное требование выполняется с учетом нормативных ограничений
на допустимые расстояния от крайней (ближайшей) точки здания до вышеуказанной
сети. Вырубка деревьев удорожает строительство на сумму, необходимую для
получения порубочного билета, проведения компенсационного озеленения и
прохождения проектом экологической экспертизы. Этот список «негатива»,
связанного с приобретением земли, можно продолжать еще долго.
Build & Live Development считает таковым надел
прямоугольной формы без каких-либо ограничений, не имеющий геологических и
конструктивных рисков, без уклона. Расположение в черте города или в ближнем
пригороде, вблизи центральных транспортных магистралей сделает его на 100%
пригодным для операторов рынка логистической недвижимости.
В компании Альянс-Брок придерживаются мнения, что для любого
участка преимуществом послужит близость основных транспортных магистралей,
наличие всех инженерных сетей, равнинный ландшафт. Ограничения по высоте
застройки в этом случае не столь существенны, ведь
логистическая недвижимость не требует высокой этажности. Сразу стоит отметить,
что «совершенных» наделов в Киеве крайне мало. Кое-что можно найти на вторичном рынке, естественно, по «заоблачной» цене. На первичном же приобрести земельный участок без связей с городской властью практически нереально. «Скрытый потенциал» земельных ресурсов в столице для такого
рода проектов все же есть. Сегодня много говорят о выносе промышленных
предприятий за границы города. Если это произойдет, то, возможно, появятся
свободные земельные участки, однако, на мой взгляд, приоритетными постройками на
их месте все еще будут жилье, торговые и бизнес-центры.
Исходя из Генплана развития Киева, предполагающего вынос
промышленных объектов за черту города, наибольшим земельным потенциалом для
этого рынка обладает не столько Киев, как его пригород. Земельные участки, идеально подходящие для создания логистических комплексов и расположенные в пределах 20 км от Киева, носят статус территорий сельскохозяйственного назначения, и законодательно запрещены к продаже. Эти земли можно отнести к потенциалу рынка, ведь после отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения их можно будет приобретать, хотя для их использования под проекты коммерческой недвижимости понадобится изменить их юридический статус. С другой стороны, мораторий лишь способствует спекуляциям на
рынке земли, а на самом деле есть много легитимных способов обойти этот запрет,
чем и пользуются предприимчивые бизнесмены. Дело в том, что изрядная доля земли в пригороде Киева принадлежит на правах частной собственности физическим лицам. Выкупив у таких землевладельцев подходящий по площади надел, можно обратиться в местную райгосадминистрацию с просьбой вывести его из сельскохозяйственного фонда и придать такой правовой статус, который бы не запрещал строительство там объекта логистической недвижимости. Этот путь достаточно трудоемкий и долгий (на оформление
документов и прохождение инстанций уходит примерно полгода), но — вполне
реалистичный. Ведь изменить юридический статус сельскохозяйственных угодий,
принадлежащих юрлицам, практически невозможно. Если брать во внимание этот
«скрытый» потенциал земельного рынка киевского региона, то, я считаю, участков,
пригодных для строительства логистической недвижимости, у нас
вполне достаточно. Источник материала Источник: http://www.trudoff.at.ua | |
Просмотров: 1101
| Теги: |