Интервью с Натальей Хоревой, директором строительно-инвестиционной компании
"Київ Житло-Інвест"
Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке.
Почему?
- Действительно, 30-40% объектов на первичном
рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще
2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности
рисковать. Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют
квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на
своих знакомых - физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо
уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие
документы уже готовы.
Почему некоторые застройщики прописывают в
договоре с инвестором - физическим лицом невозможность переуступки?
- Первая причина - исключение временных инвесторов.
Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается
привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть
людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться
своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного
инвестора невозможно. Ограничение строительной компании в части
переуступки - мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять
таких инвесторов.
Вторая причина - конкуренция. Переуступая на
этапе строительства свои права по инвестиционному договору,
инвестор мешает продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при
переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией.
Есть и
другие, менее значимые причины. Например, документооборот. Как известно,
компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИи квартуправление, а теперь уже и за сами именные свидетельства о праве
собственности. Если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по
несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.
Как обезопасить сделку по переуступке?
- Сделку уступки права требования надо оформлять
нотариально. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это
может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком
случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру. - Нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим
законодательством, в частности, о налогообложении физлиц. Кстати, налогом
облагается первый инвестор и со всей суммы сделки, а не разница
сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.
Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования - участие
в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный
договор?
- Во всех трех вариантах есть особенности.
Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым
инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать
перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение -
инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.
Сейчас по
инвестиционным договорам можно оформлять переуступку прав на
нежилую недвижимость, то есть переуступать можно коммерческие и
технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения
так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных
ограничений - либо через фонд финансирования строительства,
либо в облигации, эмитированные застройщиком. В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по
договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено
учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были
осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно
продавать третьим лицам.
Как в переуступке участвует
компания-застройщик?
- Наша компания настаивает на
предварительном согласовании переуступки. На момент оформления
документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности мы должны
обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто
переуступил свои права и сколько раз.
Каковы потери продавца при
переуступке?
- Больше теряет покупатель (то есть новый
инвестор) - обычно первый инвестор старается возложить на покупателя все
финансовые обязательства. В договоре ФФС и в инвестиционном
договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или
вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом
финансирования строительства. Эти затраты продавец может разделить с
покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. Это, кстати, предмет торга. Наша
компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами,
вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли им навстречу.
Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые
сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры.
Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?
- Если вам предлагают выкупить права требования на
квартиру по договору переуступки, не
исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в
залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Риски нового инвестора
минимальны, если:
1) есть генеральное соглашение между банком-кредитором
и застройщиком, ограничивающее права первого инвестора на
отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав
собственности после завершения строительства; 2) в договоре уступки права требования третьей
стороной является сам застройщик. В этом случае исключен риск получить
имущество, уже находящееся в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг
перестанет погашать кредит, то банк предъявит свои права на эту квартиру к
застройщику и вы рискуете остаться ни с чем). Участие в договоре уступки самой
компании-застройщика гарантирует, что права
требования до вас никому не передавались. Обычно при переуступке банки
требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а
потом переуступать свои права, допускается совершение этих операций день в день.
Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре
переуступки.
Что касается ограничений по генеральному соглашению между
банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем:
1)
инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать
права требования и права собственности; 2) мы не можем выдавать на руки
инвестору-заемщику правоустанавливающие документы; 3) если инвестор нарушает
условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита,
банк требует от компании платить вместо инвестора. В таких
случаях компания полностью погашает задолженность перед банком, и инвестиционный
договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается
к застройщику.
Чаще всего в договорах предусмотрено
согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на
квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и
переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего
фондом, все равно о факте переуступки рекомендуется уведомить
компанию письменно.
Как инвестор, получивший права на строящуюся
квартиру по переуступке, может избежать принудительной доплаты за добавившуюся
площадь при вводе дома в эксплуатацию?
- Я еще не
видела домов, фактическая площадь которых полностью соответствовала бы проектным
показателям. Часто бывает, что площадь объекта на десятки квадратных метров
больше или меньше проектной. И это нормальная ситуация. Если квартира приобреталась по
переуступке и было оплачено 100 кв. м, а фактически построена квартира площадью
102 кв. м, то требование застройщика оплатить добавившиеся
метры вряд ли можно рассматривать как принудительную доплату, тем более если эта
ситуация прописана в договоре.
А если квартира оказалась
меньше?
- Компания, управляющая фондом финансирования
строительства, должна вернуть переплату тому покупателю, который является
уже новой стороной по договору, если иное не предусмотрено самим договором о
переуступке. Переплата за лишние метры возвращается на
условиях, прописанных в договоре: либо по цене договора, либо по какой-то другой
цене, например, проиндексированной или рыночной. Источник материала
Источник: http://www.trudoff.at.ua |